“Affittare è ancora un diritto? La verità sulle locazioni turistiche non imprenditoriali”. La domanda, sempre più urgente nel dibattito pubblico, è stata al centro di un webinar per addetti ai lavori dedicato alle locazioni turistiche non imprenditoriali, organizzato per gli operatori del settore e con la partecipazione di Fare, la federazione delle associazioni dell’extralberghiero, e Aigab. Un appuntamento che non si è limitato agli aspetti tecnici, ma ha portato alla luce numeri e prospettive che ridisegnano il quadro dell’accoglienza italiana.
Il patrimonio immobiliare in Italia
Il primo dato che colpisce riguarda il patrimonio immobiliare nazionale: in Italia esistono 32.271.829 abitazioni. Di queste, il 60,6% è abitato dai residenti; i contratti d’affitto 4+4 sono 4.306.112, mentre ben 9.581.772 case risultano non occupate. Eppure, in un panorama così vasto, soltanto l’1,4% degli immobili viene effettivamente pubblicizzato online per l’accoglienza turistica. Numeri che smontano la narrazione di un Paese “invaso” dagli affitti brevi: il 95% degli immobili presenti sulle piattaforme è di proprietà di privati, mentre il 25% è gestito da aziende. Appena il 5,2% rientra nella categoria delle abitazioni non occupate convertite a uso turistico.
Il caso Puglia e Bari
La Puglia resta una delle regioni più monitorate. Qui le abitazioni occupate dai residenti sono 1.373.773; i contratti 4+4 ammontano a 230.946 e le case non occupate a 699.580. Solo 46.439 immobili compaiono negli annunci online: il 2% dell’intero patrimonio regionale. Gli alloggi registrati con Cin sono 46.863, e il dato più significativo è la loro composizione: 11.415 imprenditoriali e ben 35.448 non imprenditoriali, una proporzione che mostra quanto il settore degli host privati pesi nell’economia turistica pugliese. Tanto più se si considera che nella regione risultano censiti appena 966 alberghi, una cifra quasi irrisoria rispetto alle migliaia di alloggi extralberghieri.
Il focus su Bari offre un quadro ancora più dettagliato. Nel capoluogo pugliese le abitazioni totali sono 163.254: 106.674 occupate dai residenti, 29.140 in affitto lungo, 27.440 vuote. Gli annunci attivi sulle piattaforme come Booking, Expedia e Airbnb sono 2.137, pari all’1,3% del totale. Un mercato quindi marginale, non dominante. Di questi immobili, solo il 60% è disponibile tutto l’anno, mentre il 22% viene affittato meno del 30% delle notti. Altro dato illuminante: il 71% degli immobili destinati agli affitti brevi a Bari è costituito da monolocali, spesso concentrati nella città vecchia, con un tasso medio di occupazione del 68%.
Affitti brevi e valore economico
Il webinar ha affrontato anche il valore economico del settore in Italia: nei primi otto mesi del 2025 le prenotazioni dirette hanno generato 8,2 miliardi di euro, mentre l’indotto ha raggiunto quota 33 miliardi. A questi si aggiungono 0,6 miliardi investiti in ristrutturazioni, arredi e manutenzioni. Cifre che testimoniano quanto gli affitti brevi contribuiscano non soltanto ai singoli proprietari, ma all’intero sistema economico.
Ma quanto guadagna davvero un host? Il ricavo medio annuo per immobile è di 17mila euro, da cui vanno sottratti 3mila euro di utenze, un 10% per pulizie e gestione, il 20% trattenuto dalle piattaforme e le imposte: la cedolare secca è oggi al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo. Senza contare obblighi crescenti: estintori in ogni casa, rilevatori anti-gas e anti-fumo e, da quest’anno, assicurazione Rc obbligatoria. In maniera “spiccia”, una stanza venduta a 100 euro lascia al proprietario circa 20 euro netti: un dato che sorprende molti non addetti ai lavori.
Perché allora un proprietario preferisce l’affitto breve al tradizionale 4+4? Perché il sistema degli affitti lunghi non garantisce tutela: uno sfratto per morosità richiede tempi spesso incompatibili con la salvaguardia del proprio patrimonio, mentre gli affitti brevi offrono controlli immediati e pagamento certo.
La legge della Regione Puglia
A complicare ulteriormente il quadro è arrivata la nuova normativa della Regione Puglia. Dal 30 settembre 2025, chiunque voglia affittare a uso turistico, anche saltuariamente e in forma non imprenditoriale, dovrà presentare una Scia o Cia di inizio attività, oltre a stipulare obbligatoriamente un’assicurazione RC. Un cambiamento considerato da molti sproporzionato: secondo diversi giuristi l’equiparazione tra chi affitta una sola casa e chi gestisce un complesso di appartamenti rischia di violare gli articoli 3 e 41 della Costituzione, relativi al principio di uguaglianza e alla libertà di iniziativa economica. La distinzione tra attività imprenditoriale e non è infatti fondata su elementi oggettivi come organizzazione, continuità e scopo di lucro.
Una sentenza del Consiglio di Stato ha recentemente ribadito che le locazioni non imprenditoriali non sono assimilabili alle strutture ricettive e che per esse è sufficiente una semplice comunicazione di inizio attività, non una Scia con poteri inibitori. Nel caso di mancato rispetto dei nuovi obblighi, i proprietari rischiano sanzioni amministrative, rilievi fiscali e perfino la riqualificazione dell’attività come impresa non dichiarata.
In questo scenario complesso arriva però una novità significativa: il governo ha impugnato la legge regionale pugliese, rimettendo la questione alla Corte costituzionale. Fino alla decisione finale, molti esperti suggeriscono prudenza e di evitare adempimenti che potrebbero essere rivisti o annullati. Un’attesa che potrebbe incidere sul futuro dell’accoglienza privata, oggi componente essenziale dell’economia turistica regionale e nazionale.
Le dichiarazioni
“L’impugnazione da parte del Governo della Legge Regionale Puglia 15/2025, conferma le nostre preoccupazioni: invece di semplificare, la Regione Puglia ha scelto di aggiungere burocrazia inutile al settore degli affitti brevi, contraddicendo peraltro le sue stesse politiche promozionali del territorio”, dichiara Giuseppe Muscio segretario provinciale Città Metropolitana di Bari del Partito Liberaldemocratico organizzatore dell’evento nell’ambito in cui sono stati diffusi i dati
“Come liberaldemocratici – prosegue – ribadiamo che la competitività del turismo non si costruisce con nuovi adempimenti, ma con regole chiare e proporzionate, nel pieno rispetto dell’autonomia e della libertà del privato di poter disporre come ritiene del proprio immobile. La libertà d’impresa va tutelata, non soffocata. La Regione torni a favorire chi investe e crea valore, invece di complicarne la vita”.