Il dilemma affitti brevi: tra regolamenti nazionali, ingerenze regionali e applicabilità comunale, la Commissione Ue punta ad approvare entro l’anno una nuova formula legislativa a sostegno dei sindaci di mezza Europa contro i colossi degli affitti brevi. Sullo sfondo, una domanda fondamentale: limitare piattaforme di intermediazione basterà a risolvere l’emergenza abitativa?
A fare il punto sulla situazione è un approfondimento del Financial Times, che svela le prossime mosse di Bruxelles per aiutare le amministrazioni locali a riprendere il controllo del mercato immobiliare.
Cos’è l’Affordable housing act
È una parte del più ampio European affordable housing plan, un pacchetto legislativo pensato per fornire a città e regioni criteri chiari e giuridicamente solidi per limitare gli affitti a breve termine.
Il motivo? Permettere ai Comuni di applicare restrizioni senza rischiare di vedere i propri regolamenti sistematicamente bloccati dai tribunali. Se a livello globale nell’Unione Europea gli affitti brevi rappresentano appena l’1,2% del totale delle abitazioni, in alcune note località turistiche la situazione è fuori controllo. Secondo il JRC (Centro comune di ricerca UE), in mete come Sorrento, Dubrovnik o Fuerteventura le case vacanza in locazione arrivano a coprire fino al 20% dell’intero patrimonio immobiliare.
E’ noto gia che molte metropoli europee hanno già iniziato a muoversi in autonomia:
Barcellona ha annunciato l’obiettivo drastico di azzerare tutti gli affitti turistici entro la fine del 2028. Amsterdam, Berlino, Bruxelles e Parigi hanno introdotto tetti massimi al numero di notti prenotabili e sistemi di licenze severe. Firenze ha approvato un sistema di licenze e una moratoria sui nuovi affitti brevi che oggi copre il 44% delle abitazioni cittadine.
Tuttavia, quasi ogni misura approvata viene immediatamente impugnata da proprietari e piattaforme, che accusano i Comuni di violare il principio europeo di “libera prestazione dei servizi”.
Oggi le città si trovano in uno stato di perenne insicurezza giuridica.
Se nel 2020 la Corte di Giustizia dell’Ue ha stabilito che le limitazioni agli affitti brevi sono legittime se motivate dalla carenza di alloggi, ha anche specificato che le misure devono essere “proporzionate”. Il problema è che il concetto di “proporzionale” è vago. Come osserva l’avvocata immobiliare francese Lorène Derhy, molte amministrazioni locali prive di grandi risorse legali finiscono per “auto-sabotarsi”, approvando regole troppo deboli per timore di perdere le cause in tribunale. Da qui l’urgenza di una direttiva UE univoca.
Ma gli affitti brevi sono davvero l’unico responsabile? Siamo sicuri che le radici dell’emergenza casa siano “colpa di Airbnb”?
I numeri fotografano una crisi profonda misurata da Eurostat tra il 2015 e il 2025:
- I prezzi di acquisto delle case nell’UE sono aumentati di quasi due terzi (+66%).
- Gli affitti a lungo termine sono cresciuti di oltre un quinto (+20%).
- Gli stipendi non hanno tenuto il passo, lasciando fuori dal mercato soprattutto le giovani generazioni.
Sebbene i dati del JRC vadano ad evidenziare una correlazione diretta tra la concentrazione di case vacanza e l’aumento dei prezzi immobiliari (specialmente di vendita), la causa primaria del problema rimane la lentezza della nuova offerta abitativa, bloccata da vincoli urbanistici e burocrazia nelle aree metropolitane.
Il capro espiatorio
Le piattaforme di home-sharing e le associazioni di categoria respingono le accuse, sottolineando il valore economico portato dal turismo diffuso:
«È molto improbabile che restrizioni rigide incidano davvero sui prezzi delle case. In compenso, rischiano di arrecare un danno economico concreto ed effettivo alle città», sostengono da Airbnb Europe.
«Sebbene gli affitti brevi abbiano un impatto, esistono problemi strutturali ben più gravi, a partire dal 20% di case che risultano stabilmente vuote o inutilizzate in tutta l’Unione Europea», aggiungono da European Holiday Home Association.
Interessante la posizione di Fare, la Federazione nazionale ricettività extralberghiera: «Continueremo a batterci: a livello nazionale e a livello europeo, dev’esser chiara la distinzione tra le grandi speculazioni immobiliari e i diritti dei singoli/piccoli proprietari. Questi ultimi non spopolano le città ma combattono affinchè, tramite il turismo, i quartieri e i borghi a rischio spopolamento continuino a essere vissuti e le abitazioni di famiglia siano manutenute e rinnovate, con aumento di valore sul territorio e per il territorio. E’ finita l’epoca delle spreco di suolo, si torna a far vivere quelle case di famiglia che tramandano nelle generazioni i valori di chi le ha abitate, creando lavoro per i giovani e per le città».
La foto di copertina è stata realizzata con l’Ia